Mutuo: l'iter completo

L'iter

La banca, dopo aver ricevuto i documenti richiesti al richiedente il mutuo, passa alla vera e propria analisi per determinare l’affidabilità, la capacità di rimborsare il debito e la garanzia immobiliare sulla quale iscriverà ipoteca. Tra le prime analisi le banche effettuano il calcolo del rischio attraverso il rapporto credito-valore, cosiddetto Loan to Value ratio (LTV). Tale valore è dato dal rapporto tra la somma chiesta in prestito alla banca ed il valore dell’immobile da ipotecare espresso in percentuale.
Es: valore immobile € 100.000,00 e Mutuo richiesto € 80.000,00 - in questo caso LTV = 80%
Più basso è il Loan to Value (LTV) minore sarà il rischio assunto dalla banca per la concessione del mutuo.
Ma negli ultimi 10 le Banche, in modo prudenziale, applicano il calcolo dell'LTV dell'80% concedendo al mutuatario il minor valore tra l'80% del prezzo di acquisto e l'80% del valore dell'immobile. In altri termini, oggi le banche concedono al massimo l'80% del prezzo di acquisto dell'immobile. Il rimanente 20% deve possederlo il richiedente il mutuo o eventuali garanti.
Ulteriore valutazione messa in atto dalla banca è la verifica della capacità reddituale del richiedente, ossia la verifica del rapporto rata/reddito. In questo rapporto rientrano o la sola rata di mutuo o, se presenti, la somma di tutte le rate finanziarie in essere, al momento della richiesta, compresa la rata di mutuo.
Es: (Rata Mutuo/Reddito mensile < o = al 35%) oppure (Rata Mutuo + Rate altri prestiti/Reddito < o = 35%)
Anche in questo caso, minore è questo rapporto più facile è ottenere il mutuo richiesto. Il rapporto tra la rata del muto ed il reddito percepito (sia da lavoro dipendente che da lavoro autonomo) non dovrà essere superiore al 30-35%, in altri termini, la rata del mutuo non potrà superare un terzo del reddito mensile del richiedente. Dopo la fase istruttoria di fattibilità, consistente nella verifica che il richiedente possieda i requisiti necessari per ottenere il mutuo e dopo aver verificato che l'immobile possa costituire una adeguata garanzia a seguito di una perizia fornita da un tecnico nominato dalla banca, si passa alla fase della delibera del Mutuo.
Ma prima dell’erogazione del mutuo, la banca acquisirà, dal Notaio incaricato dal richiedente, la relazione notarile preliminare sul bene offerto in garanzia con la quale il notaio accerterà e informerà la banca, di tutto ciò che sull'immobile risulta nei Registri Immobiliari nel corso degli ultimi 20 anni. La delibera è l’atto formale con cui la banca si impegna a mettere a disposizione la cifra richiesta. Il momento conclusivo dell’operazione finanziaria è il rogito notarile in cui si stipulerà l’atto di compravendita dell’immobile con concessione del mutuo necessario all’acquisto attraverso un atto privato. L'atto di compravendita deve necessariamente essere stipulato prima di quello del mutuo altrimenti non si avrebbe il titolo per concedere l'immobile in garanzia alla banca. Conoscere L’iter e i tempi necessari per la definizione della pratica di un mutuo, che verrà concesso dalla banca che si è scelta e conoscere la propria fattibilità finanziaria è necessario al fine di evitare di firmare un compromesso per l’acquisto di un immobile e trovarsi nelle condizioni di vedersi respinta la richiesta di finanziamento. Dopo il lockdown, a seguito degli effetti dell'emergenza Coronavirus, i tassi dei mutui si sono notevolmente ribassati, pertanto, chi sta valutando di chiedere un mutuo acquisto, a breve, le nuove condizioni del mercato potrebbero comportare un notevole risparmio.

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